Guide · Uppdaterad 2026
Äkta eller oäkta BRF – så skiljer sig skatten och risken
Om en bostadsrättsförening klassas som oäkta kan det kosta dig tiotusentals kronor extra i skatt när du säljer – och tusenlappar mer i månaden så länge du bor kvar. Den här guiden förklarar 60/40-regeln, skattekonsekvenserna och vad du ska titta efter i årsredovisningen.
Vad betyder äkta respektive oäkta?
En äkta bostadsrättsförening klassas av Skatteverket som ett privatbostadsföretag. För att räknas som äkta måste minst 60 % av föreningens fastighetsintäkter komma från medlemmarnas boende, beräknat på bruksvärdeshyra. Övriga intäkter – kommersiella lokaler, hyresrätter, parkering uthyrd till externa – får utgöra max 40 %.
Faller medlemsandelen under 60 % blir föreningen oäkta och beskattas som ett vanligt bolag. Det får direkt konsekvenser för både föreningens ekonomi och för dig som medlem.
60/40-regeln i praktiken
Äkta BRF
≥ 60 % av fastighetsintäkterna kommer från medlemmarnas bostäder. Föreningen betalar ingen statlig fastighetsskatt på bostadsdelen och medlemmarna får förmånliga skatteregler vid försäljning.
Oäkta BRF
> 40 % av intäkterna kommer från lokaler, hyresrätter eller annan näringsverksamhet. Föreningen beskattas som vanligt aktiebolag och medlemmarna får sämre skatteregler – både löpande och vid försäljning.
Klassificeringen prövas årligen av Skatteverket. En förening kan alltså gå från äkta till oäkta om till exempel en stor hyreslokal får högre marknadshyra.
Skattekonsekvenser för dig som medlem
| Skattefråga | Äkta BRF | Oäkta BRF |
|---|---|---|
| Reavinstskatt vid försäljning | 22 % av vinsten | 30 % av vinsten |
| Uppskov med reavinst | Ja, vid byte av bostad | Nej |
| Schablonintäkt på bostadsförmån | Nej | Ja – mellanskillnad mellan avgift och bruksvärde beskattas |
| Ränteavdrag på bostadslån | Ja (30 % upp till 100 000 kr) | Ja (30 % upp till 100 000 kr) |
| ROT/ROT-avdrag | Ja | Begränsat |
Varför har oäkta föreningar ofta högre avgifter?
En oäkta förening betalar bolagsskatt (för närvarande 20,6 %) på sitt överskott. Dessutom påverkas medlemmarna av schablonintäkten, vilket gör att den effektiva boendekostnaden ofta är 10–25 % högre än i en jämförbar äkta förening. Styrelsen kompenserar för delar av denna börda genom att sätta högre månadsavgift.
Lägenheter i oäkta föreningar säljs typiskt till 5–15 % lägre kvadratmeterpris än motsvarande lägenheter i äkta föreningar i samma område – marknaden prissätter den högre skattebördan.
Så ser du om föreningen är oäkta
- Sök i årsredovisningen efter formuleringen "privatbostadsföretag" eller "äkta bostadsrättsförening". Står det inget – läs vidare.
- Titta på intäktsfördelningen: andel hyresintäkter från lokaler och hyresrätter jämfört med årsavgifter från medlemmar. Är lokalandelen över 30 % ligger föreningen i riskzonen.
- Kontrollera om föreningen har ingående skatt på inkomstskatt i resultaträkningen – det är en stark indikator på oäkta status.
- Fråga mäklaren eller styrelsen rakt ut: "Är föreningen äkta eller oäkta enligt Skatteverkets senaste prövning?" Svaret ska vara dokumenterat.
Vanliga frågor
Kan en oäkta förening bli äkta igen?
Ja. Om föreningen ombildar lokaler till bostadsrätter eller om bostädernas bruksvärde stiger snabbare än lokalhyrorna kan andelen passera 60 % igen. Klassificeringen prövas varje år.
Är det alltid dåligt att köpa i en oäkta förening?
Nej, men priset bör reflektera den högre skattebördan. Vissa oäkta föreningar har starkare ekonomi tack vare stora hyresintäkter – då kan månadsavgiften vara lägre även om skatten är högre.
Vad gäller om föreningen växlar mellan äkta och oäkta?
Skatteverkets klassificering vid försäljningstillfället avgör vilken skatt du betalar. Det är därför viktigt att kontrollera senaste årets status, inte bara historiska siffror.
Osäker på din förening?
Ladda upp årsredovisningen så analyserar BRF-Rapporten intäktsmixen och flaggar om föreningen ligger nära 60/40-gränsen.
Starta gratis analys