Metod och källor
Här beskriver vi vad vi mäter, var jämförelsedata kommer ifrån, hur jämförelsegrupper bildas och var metoden har sina gränser.
Vad vi mäter
Vi utgår från de fem nyckeltal som en bostadsrättsförening ska redovisa i förvaltningsberättelsen enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen och BFNAR 2023:1. Definitionerna nedan följer den lydelsen i förenklad form.
| Nyckeltal | Definition |
|---|---|
| Årsavgift per kvm | Årsavgifter för bostadsrätter delat med bostadsrättsytan. |
| Skuldsättning per kvm | Föreningens räntebärande skulder delat med den totala ytan (bostadsrätt, hyresrätt och lokaler). |
| Sparande per kvm | Årets resultat med återlagda avskrivningar och planerat underhåll, delat med den totala ytan. |
| Räntekänslighet | Hur många procent årsavgiften behöver höjas om räntan stiger en procentenhet och allt slår igenom. |
| Energikostnad per kvm | Kostnad för värme, el och vatten delat med den totala ytan. |
Var biblioteket kommer ifrån
Nyckeltalsbiblioteket bygger på årsredovisningar som föreningar själva har publicerat på sina webbplatser. Vi sparar nyckeltalen, länken till källan och ett fingeravtryck av filen. Vi sparar aldrig dokumentet, dess text eller namn på personer. Annonser från mäklare och bostadsportaler används inte.
Användare kan välja att bidra med nyckeltal från en uppladdad årsredovisning. Då sparas bara siffrorna, och bara om föreningen saknar en publicerad källa för samma räkenskapsår. Sådana punkter visas som bidrag från användare.
Vill föreningen att uppgifter rättas eller tas bort, mejla brfrapporten@agentmail.to.
Rimlighetskontroller och karantän
Varje årsredovisning måste ha ett giltigt organisationsnummer som finns i Bolagsverkets register, ett räkenskapsår och minst fyra av de fem nyckeltalen. Värden utanför rimlighetsgränserna (till exempel årsavgift 200 till 2 500 kr/m², skuldsättning 0 till 40 000 kr/m², räntekänslighet 0 till 40 %) sparas inte. En rapport som inte går att läsa säkert hålls utanför biblioteket tills den har granskats.
Jämförelsegrupper
För varje nyckeltal väljer vi grupp i tre steg: samma ort, samma region (samma två första siffror i postnumret) och hela riket. Ort härleds från föreningens namn (till exempel 'i Stockholm') eller postadress. Postadresser som delas av många föreningar, oftast en förvaltares c/o adress, räknas inte som ort. Föreningar utan härledd ort ingår bara i steget hela riket. Vi använder första steget med minst 10 föreningar. Föreningen själv ingår aldrig i sin egen grupp. Varje förening bidrar med sin senaste årsredovisning från de senaste tre räkenskapsåren.
Med minst 30 föreningar visar vi var föreningen ligger, uttryckt som till exempel lägre skuld än 7 av 10 jämförbara föreningar. Med 10 till 29 föreningar visar vi bara median och spann, märkt som tunt underlag. Med färre än 10 visar vi ingen jämförelse.
Bibliotekets storlek
Hämtar siffror.
Tumregler för flaggor
Flaggorna i analysen bygger på tumregler. De är förenklingar som hjälper dig att veta vad du ska fråga styrelsen om, inte officiella gränser.
| Tumregel | Nivå |
|---|---|
| Skuldsättning över 15 000 kr/m² | Allvarligt |
| Skuldsättning över 10 000 kr/m² | Varning |
| Skuldsättning under 5 000 kr/m² | Styrka |
| Räntekänslighet över 15 % | Varning |
| Räntekänslighet under 5 % | Styrka |
| Avgiftshöjning över 50 % på ett år | Varning |
| Byggnad äldre än 40 år utan dokumenterat stambyte | Varning |
| Byggår 2010 till 2015 utan dokumenterat rörarbete | Varning |
Begränsningar
- Jämförelsegrupperna tar ännu inte hänsyn till byggår, storlek eller antal lägenheter, eftersom biblioteket saknar de uppgifterna.
- Avgifter och kostnader är nominella och inte justerade för inflation.
- Biblioteket är litet i början, så många jämförelser visar tunt underlag eller inget jämförelseunderlag.
- Analysen är inte juridisk eller finansiell rådgivning.